El pasado 25 de septiembre de 2020 se dictó por el Juzgado de 1ª Instancia número 81 de Madrid, Auto 447/2020 que resuelve la solicitud de adopción de medidas cautelares, siendo así que accede a acordar la “reducción en un 50% de la renta que venía abonando antes de la pandemia, de forma que abonarán a los arrendadores el 50% de la renta tomando como referencia para el cálculo de dichas cantidades la renta de la última factura antes de la pandemia”, añadiendo que la medida tendrá efectos desde que “esté permitida la reapertura” y mientras tanto se procederá a la suspensión del pago de la renta
El interés del Auto se sitúa, por consiguiente, en la concurrencia del fumus boni iuris o apariencia de buen derecho, esto es, el análisis preliminar del fondo del asunto, respecto del cual el Juzgado, con apoyo en la doctrina autorizada, considera de aplicación la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus y de conformidad con la misma, entiende procedente la adopción de la medida cautelar.
Entrando en el fondo del asunto, el Auto comentado razona, en primer lugar, la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus desde la perspectiva de las obligaciones propias de las partes en el contrato. Señala el Auto que la imposibilidad de utilización del local a causa de la pandemia no puede considerarse un incumplimiento de las obligaciones del arrendador, como ha defendido parte de la doctrina, optando por la consideración de que el riesgo generado por la pandemia, queda fuera de las obligaciones del mismo, al igual que queda fuera del riesgo asumido por el arrendatario.
Por consiguiente, la rebus sic stantibus se aleja, de esta suerte, de la propia dinámica de las obligaciones de las partes, para pasar a ser un mecanismo para el reequilibrio de las prestaciones contractuales cuando una situación excepcional no prevista en la relación contractual, produce dicho desequilibrio, procurando la recuperación de la finalidad económica del contrato para ambas partes.
El Auto comentado se aleja de la doctrina tradicional de la cláusula rebus sic stantibus, según la cual debe ser aplicada con cautela y de forma restrictiva en contraposición con la defensa del principio pacta sunt servanda. Por el contrario, se ampara en el cambio de doctrina operado por la jurisprudencia a partir de 2013, con la aparición de las consecuencias de la crisis económica (cuya máxima expresión son las SSTS 333/2014 de 30 de junio; 591/2014, de 15 de octubre y 64/2015, de 24 de febrero, mencionadas en el propio Auto), para entender que la excepcionalidad no debe situarse en la aplicación de la cláusula, sino en las circunstancias concurrentes que supongan una pérdida de la finalidad económica del contrato, es decir, que permitan su aplicación.
Como sabéis, jurisprudencia del Tribunal Supremo sienta las siguientes conclusiones a propósito de la cláusula rebus:
1º. La aplicación de la cláusula rebus exige la concurrencia de tres requisitos:
- a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;
- b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y
- c) que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles
2º. Las circunstancias sobrevenidas han de causar una excesiva onerosidad, de modo que no basta con una mayor onerosidad, sino que debe tratarse de una alteración de la base económica del negocio que bien provoca la destrucción de la equivalencia de prestaciones, bien convierte en inalcanzable la finalidad común del contrato. Obviamente la conmutatividad no significa que la equivalencia de prestaciones asumida inicialmente por las partes haya de quedar intacta en el futuro. (STS de 17 de septiembre de 2010, RJ 2010, 8865).
3º. La aplicación de la cláusula, como excepción al principio general de la inmutabilidad de los contratos y del pacta sunt servanda, tiene carácter excepcional y como tal de interpretación estricta.
4º. Desde 2014 se ha abierto la puerta a la aplicación de esta doctrina a los supuestos de crisis económica grave. Ha de tenerse en cuenta, empero, que la aportación más relevante de la nueva doctrina no es una relajación de los presupuestos de aplicación, sino el reconocimiento de que una recesión puede ser considerada como imprevisible y extraordinaria capaz de alterar la base del contrato (STS 15 de octubre de 2014, RJ 2014, 6129).
5º. La cláusula se aplica en principio a los contratos de tracto sucesivo, si bien puede tener aplicación igualmente en relación con los contratos de tracto único en los que se haya producido un aplazamiento del pago el precio a un momento posterior al del contrato, siendo así que al tiempo del pago el cumplimiento de la prestación se pueda considerar excesivamente oneroso por la concurrencia de un supuesto extraordinario e imprevisible de acuerdo con las reglas generales de la cláusula rebus.
6º. La cláusula no es aplicable a aquellos supuestos en los que el contrato haya previsto el riesgo como uno de los elementos del propio contrato. Quiere decirse con ello que no es aplicable el acaecimiento de circunstancias sobrevenidas e imprevistas no es relevante si el contrato contiene reglas de asignación del riesgo. Es lo que sucede en los contratos aleatorios.
7º. La cláusula rebus no es una norma de Derecho imperativo, sino que es Derecho supletorio que permite a los Tribunales asignar o dividir las pérdidas de riesgo, excluidas las consideradas como “riesgo normal” del contrato (por ejemplo, la STS de 24 de febrero de 2015, RJ 2015, 1409, en el caso enjuiciado consistía en la invocación por parte del comprador de determinadas fincas rústicas con pago diferido del precio de la cláusula rebus sobre el argumento de que la compraventa tuvo por base negocial las expectativas de desarrollo urbanístico de la zona, que se vieron alteradas por la crisis de 2008; sin embargo la Sentencia es clara al indicar que “la fluctuación del valor de mercado de estos bienes constituye un claro riesgo que asume la parte compradora y que se sitúa además en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada al sector inmobiliario”).
8º. Precisamente por el carácter de norma de derecho supletorio y no imperativo, las partes pueden haber previsto qué hacer ante situaciones extraordinarias e imprevisibles. En tal caso, lo previsto por las partes resultará de aplicación, sin poder invocar la cláusula rebus. Distinto de este supuesto es el caso de contratos que hayan previsto actualizaciones de renta, lo cual no puede considerarse en modo alguno como una previsión que excluye la aplicación de la cláusula rebus, pues ésta se prevé para circunstancias extraordinarias e imprevisibles mientras que las cláusulas de actualización de la renta prevén supuestos ordinarios y previsibles.
Nótese, por tanto, que la introducción de una cuestión eminentemente doctrinal, resulta de gran relevancia para configurar un entendimiento de la cláusula rebus sic stantibus en el sentido defendido por la doctrina mayoritaria, toda vez que la apertura en la concepción de aplicabilidad de la cláusula, no puede suponer en caso alguno la alteración de las normas básicas de las obligaciones y contratos, debiendo analizarse en todo caso, la efectiva posibilidad de que la situación que faculta para la aplicación de la cláusula no se encuentre soportada por una de las partes en el marco de la propia relación contractual, bien sea a través de una obligación legal, bien a través de la asunción del riesgo por medio de su específica inclusión contractual.
La doctrina de la rebus sic stantibus debe, por consiguiente, ser normalizada en atención a la propia dinámica del derecho y de la finalidad económica de los contratos, pero ello no obsta a que efectivamente deban de concurrir las circunstancias pertinentes, poniendo el Auto el punto de atención sobre la excepcionalidad de la circunstancia generadora del desequilibrio, su imprevisibilidad dentro del normal cumplimiento del contrato y, en consecuencia, de su falta de asignación del riesgo a ninguna de las partes del mismo.
Teniendo esto en cuenta, el Auto analiza la situación generada por el Covid 19 y, específicamente, la concreta afectación que ha tenido sobre el negocio del arrendatario (discoteca), concluyendo que, efectivamente, la realidad acaecida es de suficiente entidad como para entender de aplicación la tan mencionada cláusula.
En segundo lugar, debemos referirnos al otro elemento por el Auto que, más allá del concreto análisis del supuesto planteado, resulta en nuestra opinión de gran relevancia a los efectos de la aplicabilidad de esta cláusula rebus sic stantibus en la situación planteada creada por la pandemia.
Concretamente, nos referimos a la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus tras la aplicación de la moratoria establecida por el artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020, norma que en su Exposición de Motivos establece específicamente su vocación de ser la aplicación de tal cláusula rebus sic stantibus.
El Juzgador, como decimos, concluye que no puede limitarse la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a la moratoria establecida en dicha norma. Y alcanza tal conclusión siguiendo la doctrina sostenida por este despacho (Ayala de la Torre Abogados), concretamente el artículo publicado por su socio director, José María Ayala de la Torre, que menciona específicamente el Auto al señalar:
“Como bien hace el artículo monográfico «El alquiler de local de negocio en la crisis del COVID-19 tras la regulación operada por el Real Decreto-Ley 15/2020. Una propuesta fallida», José María Ayala de la Torre, mayo 2020, Editorial Jurídica SEPIN, 2020, SP/DOCT/104908, se pueden prever dos momentos diferenciados para invocar la cláusula rebus sic santibus: uno inmediato (mientras dure el estado de alarma) «y otro futuro y muy Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid – Pieza de Medidas Cautelares 473/2020 – 0001 10 de 16 probable, derivado bien de la minoración de la facturación, bien de la caída de los precios delos alquileres en el mercado como consecuencia de la crisis económica derivada de la crisis sanitaria del COVID 19 y que debiera traducirse en una reducción de la renta para adaptarla a las nuevas circunstancias». Es decir, la vivencia de una situación de confinamiento total, seguido de fuertes restricciones a la movilidad y actividades de ocio – especialmente nocturno-, y a la evolución de la enfermedad a nivel nacional y regional, constituye un principio de prueba bastante para entender que concurre esa apariencia de buen derecho que es presupuesto de la tutela cautelar”.
Y concluye siguiendo el contenido de tal artículo que:
“pues dicho Real Decreto-Ley se centra en los efectos más inmediatos de la crisis, mientras que la cláusula rebus parece tener por finalidad permitir que el negocio pueda superar el bache económico vivido y el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración que se le concedió”.
Este pronunciamiento es especialmente destacable, pues siguiendo un razonable criterio sobre la interpretación de la cláusula (así como la postura de este despacho), no limita la aplicación de la misma a las específicas previsiones del legislador, sino que opta por un concepto no restrictivo del reequilibrio de las prestaciones (y excesiva onerosidad del contrato), poniendo el foco, nuevamente, sobre la efectiva situación de desequilibrio que justifica su aplicación, reconociendo, por tanto, la aplicabilidad de la cláusula no solo respecto de las consecuencias directas de la pandemia, sino igualmente sobre las consecuencias que, por reflejo de dicha situación imprevisible inicial, mantengan la situación de desequilibrio y de pérdida de la finalidad económica del contrato.
Tras aplicar los criterios de proporcionalidad en aplicación de la medida cautelar solicitada, acuerda la adopción de la medida consistente en la suspensión del pago de la renta mientras se mantenga la imposibilidad de la realización de la actividad y el pago del 50% de la renta hasta la finalización del procedimiento desde el momento en que pueda realizarse la actividad del arrendatario.
Por todo ello, podemos concluir que el presente Auto, siendo especialmente valiente y no exento de polémica y siendo igualmente discutible, supone un paso más hacia un entendimiento amplio de la cláusula rebus sic stantibus, siguiendo el camino de la doctrina mayoritaria en cuanto a la necesaria modernización de esta cláusula como posible remedio jurídico apto para paliar los efectos de la situación generada por el Covid 19.